賃貸管理中の不動産会社を解散する方法｜オーナー対応・入居者対応・管理契約の引き継ぎまで解説

２．建物オーナーへ事情説明と方針確認を行う

次に、管理を委託している建物オーナーへ連絡し、今後の方針を確認します。このとき重要なのは、単に「会社を解散します」と伝えるのではなく、

　・いつまで現管理会社が業務を行うのか

　・いつから新体制へ移るのか

　・後任管理会社の候補はあるのか

　・敷金・預り金・鍵・書類の引継ぎをどうするか

　・管理料や精算金はどう処理するか

まで含めて整理することです。

　建物オーナーから見ると、最も困るのは「管理会社がなくなったあと、誰に連絡すればいいのかわからない」状態です。そのため、解散そのものよりも、管理の継続性をどう確保するかが重要になります。

３．管理委託契約の解約条項を確認する

　管理委託契約には、通常、解約予告期間や解約方法の定めがあります。

　この条項を確認せずに進めると、違約金や損害賠償の問題がでることがあります。一般論として、管理委託契約では解約予告期間が設けられていることが多く、3ケ月前予告の例も紹介されています。また、解約通知は口頭ではなく、書面で残すことが重要とされています。したがって、まず契約書を確認し、

　・解約通知は何日前まで必要か

　・書面通知が必要か

　・中途解約違約金の定めがあるか

　・精算方法はどう定められているか

　を把握してから動くべきです。

４．後任管理会社への引継ぎ準備をする

　後任管理会社が決まったら、引継ぎ準備に入ります。この段階で重要なのは、管理の空白期間を作らないことです。最低２週間は確保したほうがよいとされています。また、引継ぎ対象には、鍵類、契約書類、修繕履歴、法定点検記録、預り金残高、滞納状況、家賃入金状況などが含まれます。

５．入居者へ通知する

　管理会社が変わる場合、入居者への通知も必須です。ここが遅れると、家賃の振込先誤り、連絡先不明、クレーム先不明といった混乱が起きます。通知内容としては、

　・管理会社が変わること

　・新しい管理会社の名称・連絡先

　・家賃の振込先変更の有無

　・賃貸借契約の条件自体は変わらないこと

　また、通知のタイミングは変更日の1ヵ月前を目安にする考え方も示されています。賃料振込先の変更は、入居者からすると詐欺と疑われる可能性もあるため、旧管理会社・新管理会社・オーナーの関係が分かる形で、丁寧に通知することが重要です。

６．宅建業の廃業届・免許返納・保証協会退会を行う

　賃貸管理中の不動産会社であっても、宅建業免許を受けている以上、会社解散に伴って宅建業の廃業等届出、免許証返納、保証協会退会などの手続きが必要です。法人が解散した場合、宅建業の廃業等届出は解散した日から３０日以内が基本で、届出義務者は清算人とされています。また保証協会に加入している場合は、行政への廃業届だけでなく、協会側の退会手続きも別に必要です。