不動産会社を解散すべきか、M＆A・事業譲渡にすべきか｜判断基準と選び方を解説

２．借入や抵当権の状況

不動産会社の解散費用や難易度は、借入付き不動産をどう整理するかで大きく変わると整理されています。借入や抵当権が残っている場合は、

　・解散しえ自力で整理するのか

　・M＆Aで会社ごと引き継ぐ余地があるのか

　・事業譲渡で切り離せるのか

を検討する必要があります。

３．管理物件・契約関係の有無

　賃貸管理中の不動産会社では、入居者対応、オーナー対応、管理契約、預り金、修繕履歴など、継続的な契約関係が大量に残ります。

　このような会社は、解散すると整理負担が非常に重くなりやすいです。管理契約や顧客基盤が残っているなら、事業譲渡やM＆Aの方が現実的なことがあります。

４．税務負担と手残り

　廃業の場合、資産処分により税負担が重くなりやすい一方、M＆Aでは売却益に対する税率が比較的低く、純資産に「のれん」が加わるため、手元に残る金額が多くなるケースが一般的です。つまり、

「早く終わらせたいから解散」

が必ずしも経済合理的とは限らないということです。

５．従業員・取引先・免許の引継ぎ可能性

　解散すると、通常は従業員の雇用や取引先との関係は終了に向かいます。一方、M＆Aでは、従業員や取引先との関係を維持・承継できるメリットがありとされています。そのため、

　・ベテラン社員が残っている

　・宅建士や管理実務の担当者がいる

　・取引先やオーナーとの関係が安定している

という場合には、M＆Aや事業譲渡の検討価値が高まります。

２．不採算資産や問題案件が中心

売れない不動産、借入や抵当権、管理物件の入居者対応、未了の請負契約、複雑な相続関係などがあると、期間はさらに長くなりやすいとされています。ただし、これらの要素が強すぎる場合は、M＆Aの対象としても魅力が弱く、結局は清算を前提に整理する方が現実的なことがあります。

３．会社そのものを完全に終わらせたい

　・親族も承継しない

　・事業も残さない

　・不動産も最終処分する

　・会社を残す理由がない

　この場合は、解散・清算の方向が自然です。

２．管理会社としての仕組みが残っている

・管理契約が多数ある

　・オーナーとの関係が続いている

　・入居者対応の体制がある

　・宅建士や実務担当者がいる

　このような会社は、会社ごと引き継ぐことで、買い手にとっても即戦力になりやすいです。

３．解散より手残りを重視したい

　M＆Aでは、純資産にのれんが加算される可能性があり、廃業よりも手元に残る金額が多くなるのが一般的といわれています。つまり、

「会社を閉じる」ことが目的でも、結果としてM＆Aの方が有利

ということがあり得ます。

　４．従業員や取引先への影響を抑えたい

　解散すると、雇用や取引関係は基本的に終了へ向かいます。

　一方、M＆Aなら、従業員や取引先との関係が継続しやすいというメリットがあります。

２．資産と事業を切り分けたい

・不動産は手元に残したい

　・事業だけ譲りたい

　・顧客契約だけ移したい

　という場合、解散一択ではなく、まず事業譲渡で整理してから、残った会社を解散するという順番もあり得ます。

３．いきなり会社ごと譲るのは難しい

　会社全体では負債や不要資産が重く、買い手がつきにくい場合でも、事業の一部だけなら引受先が見つかることがあります。